Demografischer Faktor
Wenn es um die Zukunft des Immobilienstandorts Deutschland geht, spielt auch jenes Thema eine Rolle, welches Politik, Wirtschaft und Gesellschaft seit langem umtreibt: die demografische Entwicklung. Siehe auch Demografie-Initiative des Bundesministeriums für Bildung & Forschung: www.demotrans.de
Sinkende Geburtenzahlen
So führt eine Geburtenrate von ca. 1,4 hierzulande zu einem unablässigen Bevölkerungsrückgang. Bis 2020 wird die Bevölkerungszahl um weitere 600.000 Menschen abnehmen — aber nur unter der Voraussetzung, dass jedes Jahr in Deutschland 230.000 Migranten aufgenommen werden. Doch es sind vor allem zwei andere wirkungsmächtige Tendenzen, die für die Immobilienwirtschaft eine immense Rolle spielen.
Steigende Lebenserwartung
Zum einen altert die Bevölkerung zunehmend — die berühmte Alterspyramide klassischen Zuschnitts gehört bekanntlich der Vergangenheit an. Neben der sinkenden Geburtenzahl spielt dabei die signifikant steigende Lebenserwartung die größte Rolle: Dank des medizinischen Fortschritts und der erhöhten Lebensqualität wird von Seiten der Medizin prognostiziert, dass ein 2005 geborenes Mädchen durchschnittlich 100 Jahre alt werden wird!
Diese Entwicklung bedeutet aber auch, dass sich die Arbeitswelt ändert. Ab 2010 werden sich vermehrt alterszentrierte betriebliche Arbeitsstrukturen entwickeln werden - mit gravierenden Auswirkungen auch auf Form und Funktion von Büroimmobilien.
Weg in die Wissensgesellschaft
Von Politikern und Wirtschaftsführern wird dieser Begriff gern angeführt: Deutschland befindet sich auf dem Weg zu einer "Wissensgesellschaft". So werden bis 2020 schätzungsweise ca. 65 % aller Beschäftigten "Wissensarbeit" jeglicher Art verrichten — qualifizierte Tätigkeiten an Büroarbeitsplätzen ebenso wie an anderen Arbeitsorten. Allein deshalb wird der Bedarf an Büroarbeitsplätzen und büroähnlichen Arbeitsplätzen zunehmen.
Die zunehmend verlängerte Lebensarbeitszeit wird weiteren Bedarf wecken. Arbeitsmodelle werden dabei immer differenzierter, Arbeitszeiten immer variabler — es werden zukünftig weitaus flexiblere Büronutzungskonzepte gefragt werden. Die so genannten "Desk-Sharing-Lösungen" sehen z.B. vor, dass ein Büroarbeitsplatz nicht mehr wie früher nur einer Person zugeordnet wird, sondern je nach Bedarf von mehreren Nutzern in Anspruch genommen werden kann.
Das Bürohaus der Zukunft
Vor dem Hintergrund zunehmender Teilzeitbeschäftigung werden flexible Raum- und Arbeitsplatznutzungsmodelle immer wichtiger. Das so genannte "nonterritoriale Büro" wird sogar über ein elektronisches Reservierungssystem gemanangt; hier können die einzelnen Mitarbeiter ihren Arbeitsplatz "on demand" reservieren und belegen.
Diese schöne neue Arbeitswelt — die oft heute schon Realität ist — wird vor allem geprägt durch coaching-orientierte Arbeitsprozesse und durch Teamarbeit. Für die dafür notwendige Kommunikation und Abstimmung werden immer mehr Teamarbeitsflächen und Besprechungs- bzw. Meetingzonen benötigt. Immer komplexere Arbeitsprozesse verlangen nach immer intensiveren Kommunikations-, Interaktions- und Abstimmungsformen und stellen neue, erweiterte Anforderungen an Büroimmobilien. Dies bedeutet für den innovativen Immobilienberater eine gewaltige Herausforderung — und zugleich eine großartige Chance.
Doch es gibt noch einen zweiten Faktor, an dem sich die demografische Veränderung ablesen lässt: In den nächsten Jahren und Jahrzehnten wird in unserer Gesellschaft der Anteil der Singles im höheren Alter erheblich zunehmen. Also jener "Best Ager", die mit ihren Konsum- und Lebensgewohnheiten trendsetzend sind. Für diese Personengruppen wird der Arbeitsraum immer mehr zu einem Ort sozialen Austauschs und Kommunikation werden — das Bürohaus erhält die Funktion des "Enablers für Socializing". Soziales Leben und kommunikative Interaktion wird — neben der eigentlichen Arbeit — immer mehr am Büroarbeitsplatz stattfinden; hier ist der Platz für Austausch und Gespräch. Das Bürohaus der nahen Zukunft muss also auch entsprechende Interaktionszonen und Raum für informelle Kommunikation bieten.
Generell werden die Qualitätsanforderungen an Büroimmobilien für die "Best Agers" zunehmen. Fachleute verweisen auch darauf, dass bei derart "altersgerechten" Büroimmobilien das Thema Usability eine immer wichtigere Rolle spielen wird: die einfache und sich selbst erklärende Benutzung von Technik. Und natürlich werden auch andere Bedürfnisse älterer Menschen immer bedeutsamer: hellere Beleuchtung, barrierefreier Zutritt, hohes qualitatives Niveau und Serviceangebote.
Auf die Immobilienbranche kommt damit eine Fülle neuer, anspruchsvoller Herausforderungen zu. Die kompetenten, gut ausgebildeten und qualifizierten Immobilienberater der neuen Generation sind hier gefordert, gute und kundenorientierte Lösungen zu entwickeln.
(Quelle: Dr. Wilhelm Bauer vom Fraunhofer-Institut für Arbeitswirtschaft und Organisatiuon IAO in der "Allgemeine Immobilien Zeitung: www.immobilien-zeitung.de
Phänomen Binnenwanderung
Doch es gibt noch einen zweiten demografischen Faktor, der die Gesellschaft und Ökonomie Deutschlands in den nächsten Jahren prägen wird: die so genannte Binnenwanderung. Der Grund ist ebenso naheliegend wie schwerwiegend — die Menschen gehen einfach dorthin, wo es Arbeit gibt.
Bestes Beispiel: Zwischen 1991 und 2004 sind ungefähr 900.000 Einwohner aus den ostdeutschen Bundesländern abgewandert, meist ins angrenzende, westdeutsche Bundesland. Dass vor allem junge und qualifizierte Menschen und mehr Frauen als Männer abgewandert sind und abwandern, wird die demografische Entwicklung in den strukturschwachen Regionen des Ostens weiter prägen. Und auch in vielen westdeutschen Regionen lässt sich eine stetige Abwanderung registrieren — der wirtschaftliche Niedergang z.B. des nordostbayerischen Raumes lässt gerade die engagierten, leistungsstarken Teile der jüngeren Generation in die bayerischen Ballungsräume wie München und Nürnberg abwandern. Dem Immobiliensektor eröffnen sich auch dadurch laufend neue Möglichkeiten.
